Chiarimenti e disposizioni sui procedimenti relativi al

“Testo Unico dell'Edilizia“

INDICE GENERALE

  1. Ampliamenti

  2. Antenne radiotelevisive e parabole satellitari: impianti di sola ricezione ad uso familiare o condominiale / Antenne radiotelevisive e parabole satellitari: impianti professionali di trasmissione/ripetizione

  3. Aperture interne

  4. Arredo da giardino (manufatti per)

  5. Arredo urbano (manufatti per)

  6. Ascensori

  7. Asili-nido

  8. Autolavaggio (impianti per)

  9. Autorimesse/parcheggi/garage

  10. Balconi

  11. Baracche

  12. Barriere architettoniche (interventi volti alla eliminazione delle)

  13. Cabine elettriche

  14. Caldaie (locali)

  15. Campers

  16. Cancellate: rinvio

  17. Canne fumarie

  18. Cantine

  19. Case mobili: rinvio

  20. Cave (attività di)

  21. Centro storico (interventi nel)

  22. Chioschi

  23. Climatizzatori / condizionatori (unità esterne di)

  24. Comuni (le opere pubbliche dei)

  25. Coperture

  26. Demolizione (interventi di)

  27. Demolizione e ricostruzione (interventi di)

  28. Depositi di merci o di materiali

  29. Destinazione d'uso (modificazione della)

  30. Distributori di carburanti

  31. Finestre/portefinestre

  32. Gazebo

  33. Geognostico (opere a carattere)

  34. Impianti, anche per pubblici servizi (realizzazione di)

  35. Impianti tecnologici e volumi tecnici

  36. Inferriate (ed altri sistemi di protezione esterna delle aperture degli edifici)

  37. Infrastrutture, anche per pubblici servizi (realizzazione di)

  38. Insegne pubblicitarie

  39. Manutenzione ordinaria

  40. Manutenzione straordinaria

  41. Nuova costruzione (interventi di)

  42. Opere interne

  43. Opere precarie

  44. Palloni presso statici

  45. Pannelli solari

  46. Parcheggi: rinvio

  47. Passi carrabili

  48. Pergolati

  49. Pertinenze

  50. Piscine

  51. Porticati

  52. Prefabbricati

  53. Radio-ricetrasmittenti (impianti) e ripetitori per i servizi di stazioni radio base per telefonia mobile

  54. Recinzioni

  55. Restauro e risanamento conservativo (interventi di)

  56. Ricerca nel sottosuolo (opere di)

  57. Ristrutturazione edilizia (interventi di)

  58. Ristrutturazione urbanistica (interventi di)

  59. Roulottes

  60. Sbancamenti/splateamenti

  61. Serre

  62. Silos

  63. Solai

  64. Soppalchi

  65. Sportivi (impianti)

  66. Stato (opere ed interventi pubblici eseguiti direttamente dallo)

  67. Strade

  68. Tensostrutture

  69. Tettoie

  70. Urbanizzazione (interventi di)

  71. Varianti lievi in corso d'opera (per opere soggette a "permesso")

  72. Varianti non lievi

  73. Vasche per liquami

  74. Verande

 

 

1) Ampliamenti L' ampliamento di manufatti edilizi, fuori terra o interrati, all'esterno della sagoma esistente, è soggetto a "permesso", a meno che non si tratti di opere precarie, libere, o pertinenziali, soggette a d.i.a. (*)

2) Antenne radiotelevisive e parabole satellitari Impianti di sola ricezione ad uso familiare o condominiale: Normalmente, in assenza di un significativo impatto sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, l'intervento dovrebbe considerarsi libero. Se, però, l'installazzione avviene sulle facciate, alterando in qualche modo il prospetto e/o il decoro complessivo dell'edificio e/o del contesto urbano, potrebbe essere richiestala la d.i.a.

Impianti professionali di trasmissione/ripetizione: Il titolo richiesto è il "permesso", oltre alla concessione radiotelevisiva. § [c1] 

3) Aperture interne Il titolo richiesto è, di regola, una d.i.a. (perché la loro realizzazione è qualificabile come manutenzione straordinaria (art. 3, T.U.), o, eventualmente, ristrutturazione edilizia "leggera" (art. 3, T.U.). Se, però, comportano aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero ..., limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, ovvero quando incidano sulla statica dell'immobile, il titolo è il "permesso", perché si configura una ristrutturazione "pesante" (art. 10, c. 1, lett. c).

4) Arredo da giardino (manufatti per) Il posizionamento di manufatti per arredo da giardino è libero in assenza di una attività edilizia di un qualche rilievo.

Le dimensioni di tali attrezzature, però, così come la loro concreta ubicazione (es. su pubblica via o non) e/o quella del giardino/cortile, oltre, evidentemente, al loro uso improprio potrebbe indurre a diverse valutazioni. Quando tali dimensioni o posizionamento possano poi astrattamente far ritenere necessario il "permesso", andrà valutato se i manufatti abbiano i requisiti delle pertinenze, soggette, come tali, a d.i.a., o delle opere precarie, libere. (*)

5) Arredo urbano (manufatti per) Il posizionamento di manufatti (es.:fioriere, pensiline, cabine di pubblico servizio, sedili, cestini dei rifiuti, porta-biciclette, ecc.) di tal genere, è soggetto a d.i.a., fatta comunque salva la normativa del c.d.s. sulle fasce di rispetto. (*)

6) Ascensori Se si tratta di impianti tecnologici ed i volumi destinati a contenerli, e che li contengano effettivamente, sono volumi tecnici: si veda più avanti.

Se si tratti di interventi volti alla eliminazione di barriere architettoniche:

- ascensori interni: la attività dovrebbe essere libera, salvo nulla-osta per im­mobili vincolati (art. 6, T.U.);

- ascensori esterni: la attività, salvo nulla-osta per immobili vincolati, dovrebbe ritenersi soggetta a d.i.a..

Si rammenti, inoltre, l’art. 107, c. 1, lett. t), T.U. e le norme, del Capo V dello stesso, sulla sicurezza degli impianti.

7) Asili-nido Ai sensi dell'art. 16, T.U., la loro realizzazione rientra tra le opere di urbanizzazione secondaria, soggetta a "permesso", ai sensi dell'art. 3, T.U., se eseguita da soggetti diversi dal Comune (se eseguita dal Comune: Vedi di seguito). È però soggetto a d.i.a. il mutamento della destinazione d'uso di immobili ad uso abitativo per essere adibiti ad asili nido, ferme le previsioni normative in materia di sicurezza, igiene e tutela della salute, nonché le disposi­zioni contenute nei regolamenti condominiali (art. 22, 1. n. 326/2003).

8) Autolavaggio (impianti per) Il titolo richie­sto è il "permesso", anche se realizzati in una stazione di servizio per autoveicoli § [c2] , non potendo tale struttura qualificarsi come pertinenza od impianto tecnologico al servizio di edifi­ci già esistenti § [c3] . (*)

9) Autorimesse / parcheggi / garage Se e quando sono utilizzati effettivamente per il ricovero di veicoli, il titolo richiesto è:

- d.i.a. (art. 9, 1. n. 122/1989) se al servizio di edifici già esistenti, per

a) autorimesse al piano terra o nel sottosuolo del fabbricato in cui si trovano le unità immobiliari cui appartengono, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti;

b) autorimesse, ad uso esclusivo dei residenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al, fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legi­slazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni

- "permesso", per autorimesse private

a) svincolate da costruzioni preesistenti e senza alcun vincolo pertinenziale § [c4] , produttive di reddito proprio § [c5] ;

b) realizzate fuori dalle localizzazioni viste sopra (piano terra, sottosuolo, aree pertinenziali) § [c6] ;

c) utilizzate per finalità diverse, ivi compreso l'uso speculativo (salvo, natural­mente, che la legge regionale vigente non richieda altro titolo per tale ipotesi di cambio di destinazione d'uso);

d) di consistenza tale da essere assolutamente esorbitante rispetto alle esigenze di un effettivo uso normale dei soggetti che risiedono nell'edificio principale; ovvero

e) di fatto asservite a locali aventi a loro volta qualifica pertinenziale (garage e stenditoi) § [c7] ;

f) derivanti da trasformazioni di area avente destinazione agricola § [c8] . (*)

10) Balconi Il titolo richiesto è il "permesso" poichè la loro realizzazione modifica la sagoma dell'edificio e non si possono considerare pertinenze, per carenza di autonomia § [c9] (*)

11) Baracche Si tratta di manufatti "non pregiati" e/o in condizioni "non brillanti" e la loro realizzazione/installazione, se non ne sia dimostrato il carattere precario o pertinenziale, è soggetta a "permesso", se sono tali da trasformare in modo permanente il suolo.

12) Barriere architettoniche (interventi volti alla eliminazione delle) Sono interventi liberi se non comportano la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio (art. 6, T.U.); se, invece, comportano tale realizzazione è necessaria la d.i.a.. Si veda Parte II, capo III, T.U.. (*)

13) Cabine elettriche Si veda Arredo Urbano

14) Caldaie (locali) Si veda più avanti Impianti tecnologici e locali tecnici

15) Campers Sono urbanisticamente rilevanti se e quando siano utilizzati come abita­zioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e siano diretti a soddisfare esigenze durature nel tempo: in tal caso il loro posizionamento è considerato intervento di nuova costruzione (art. 3, T.U.) ed è soggetto a "permesso" (art. 10, T.U.).

16) Cancellate: rinvio Si veda Recinzioni

17) Canne fumarie Si tratta di impianti tecnologici, ed il titolo richiesto è la d.i.a.. Se per le loro dimensioni, altera­no in modo evidente la costruzione e la sua sagoma, è necessario il "permesso" § [c10] , non dovendosi trascurare anche valu­tazione di ordine estetico § [c11]  (*).

18) Cantine Se, in concreto, hanno i requisiti per essere definite pertinenze, sono realizzabili con d.i.a..

19) Case mobili: rinvio Si veda Campers

20) Cave (attività di) L'apertura e la coltivazione di una cava non richiede "permesso" § [c12] , ma se la cava è in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti, è stata ritenuta applicabile la lett. a), art. 44, T.U. Le cose, però, ora potrebbero cambiare, perché l'art. 3, T.U., considera intervento di nuova costruzione, soggette a "permesso" (art. 10, T.U.) la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la tra­sformazione permanente del suolo inedificato, essendo stato abrogato l'art. 7, l. n. 94/82 (cd Nicolazzi), che assoggettava ad autorizzazione gratuita ... i reinterri e gli scavi che non riguardino la coltivazione di cave o torbiere.( inevitabile il suggerimento di richiedere istruzioni alla Procura di riferimento).  Se, poi, il dirigente abbia legittimamente ordinato la sospensione dei lavori, il che gli è consentito dall'art. 27, T.U. § [c13]  la prosecuzione dei lavori configura il reato della lett. b), art. 44, cit..

Se, infine, la cava sia in contrasto con i vincoli esistenti nella zona, è applicabile la lett. c) stesso art., ai sensi dell'art. 181, d.lgs. n. 42/2004. È salva in ogni caso la applicazione del D.P.R. 128/1959: Polizia delle miniere e delle cave.

21) Centro storico (interventi nel) La definizione di un'area qualificabile come centro storico, denominata "zona A", si trova nel D.M. n.1444/1968 che demanda agli strumenti urbanistici l'osservanza dei limiti in esso fissati per le singole zone.

In particolare, l'art. 2, c. 1, lett. A), definisce tali: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che, rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

La violazione di tali vincoli configura il reato dell'art. 44, T.U., lett. a), o, in, caso di immobili vincolati, lett. c).

Per gli immobili vincolati, si veda l'AVVERTENZA all'inizio di questa Appendice e non si confondano i vincoli fissati per le zone A dagli strumenti urbanistici con i vincoli di legge (T.U. n. 490/1999 - già leggi n. 1089/1939 e n. 1497 1939): possono sussistere entrambi.

Per gli interventi di ristrutturazione "pesante", il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente (art. 33, c. 4, T.U., già art. 9, L.Q.).

22) Chioschi È necessario il "permesso" § [c14]  , anche se utilizzati sta­gionalmente ed autorizzati reiteratamente, § [c15] . Rimangono ferme le norme del c.d.s. (art. 16, c. 2, e 20, c. 2-5) e del suo regolamento (art. 26, c. 4 e 5) e rimane autonoma e ininfluente la disciplina relativa alla TOSAP ed all'eventuale rilascio di autorizzazione per il commercio. (*)

23) Climatizzatori / condizionatori (unità esterne di) La unità esterne, assieme all'unità interna, sono state individuate come costi­tuenti un impianto tecnologico (vedi di seguito), e dunque non necessitano di "permesso" § [c16] . La installazione è da ritenersi libera, trattandosi di intervento ad impatto sostanzialmente nullo, quando l'unità esterna non sia "in facciata" (es. balcone non aggettante o veranda), o sia poco o addirittura per nulla visibile dall'esterno. (*)

24) Comuni (le opere pubbliche dei) L'art. 7, lett. c), T.U. stabilisce che non si applicano le disposizioni relative alla necessità di titoli abilitativi, per le opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale, ovvero dalla giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell'art. 47 del d.P.R. 21 dicembre 1999, n. 554.

25) Coperture 1) Realizzazione ex novo di un tetto: è necessario il "permesso" (escludendo possa trattarsi di manutenzione straordinaria o pertinenza).

Rientrano in questo ambito:

- la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde (CP, sez. III, n. 859/2000);

- la realizzazione di un tetto a terrazza in luogo di un tetto spiovente (CS, sez. V, n. 143/99);

- la eliminazione di una copertura in tegole per dare luogo alla realizzazione di un terrazzo praticabile.

2) Rifacimento integrale: il titolo è la d.i.a. (manutenzione straordinaria - TAR Toscana, sez. 11, n. 599/2001).

3) Rifacimento parziale:

a) se rispetta la configurazione originaria:

a1) l'intervento è libero, se vengano utilizzati gli stessi materiali (manutenzione ordinaria);

a2) è necessaria la d.i.a., se vengano utilizzati materiali diversi (manutenzione straordinaria);

b) senza il rispetto della configurazione originaria:

b1) è necessaria la d.i.a., se integri restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione "leggera";

b2) è necessario il "permesso", se integri ristrutturazione "pesante"  (*)

26) Demolizione (interventi di) Se la demolizione non è finalizzata alla ricostruzione, il titolo è la d.i.a. purché naturalmente l'intervento sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (art. 22, T.U.). Quanto ai detriti da demolizione, se siano effettivamente riutilizzati in loco e non contengano materiali pericolosi, è ragionevole ritenei: che possano essere sottratti alla disciplina dei rifiuti (d.lgs. n. 22/97 - cd decreto Ronchi).

Se, invece, siano trasportati altrove, è possibile ipotizzare la loro esclusione da tale disciplina soltanto se si ritenga applicabile l'art. 14, l. n. 178/2002, che ha fornito la quanto mai discussa, e "condannata" dalla Corte di Giustizia UE (sent. 14 novembre 2004), interpretazione autentica della definizione di "rifiuto", e soltanto se vi sia certezza in ordine:

a) alla individuazione del produttore e/o detentore dei beni/o sostanze;

b) alla loro provenienza;

c) alla sede ove sono destinati;
d) al loro riutilizzo in un ulteriore ciclo produttivo;

e) all'assenza di pericoli per l'ambiente.

Comunque, in ogni caso in cui i detriti siano da considerare rifiuti si pone l'ulteriore problema di chi ne sia da considerare il produttore, in capo, al quale il decreto Ronchi pone numerosi obblighi. La giurisprudenza di legittimità non è univoca: CP, sez. III, n. 4957/2000, ritiene che produttore sia anche il committente; di orientamento esattamente opposto la giurisprudenza dominante (CP, sez. III, n. 15165/2003, che ritiene produttore dei rifiuti soltanto la ditta assuntrice dei lavori edili. Quando i detriti siano da considerare rifiuti, potrebbe prospettarsi la fattispecie del "deposito temporaneo" di rifiuti, disciplinato dall'art. 6 del decreto Ronchi), che essendo preliminare alla "gestione" dei rifiuti, è sottratto al regime autorizzatorio della discarica o dello stoccaggio: perché il produttore/detentore possa godere di tale beneficio, però, è necessario sussistano diverse condizioni, alcune delle quali verificabili anche senza necessità di cognizioni specialistiche (deposito nel luogo di produzione (il cantiere) e tempi di permanenza in sito), altre, invece, rispetto alle quali tali cognizioni paiono necessarie, essendo connes­se alla composizione chimica dei rifiuti stessi. Se anche uno soltanto dei requisiti sopra elencati non ricorresse, si configurerebbe il reato di abbandono incontrollato di rifiuti previsto dagli artt. 14 e 51, c. 2, decreto Ronchi (CP, sez. III, n. 22063/ 2003 o discarica abusiva nel caso il deposito superi l'anno (CP, sez. III, n. 44548/2004), salva l'applicazione della procedura dell'art. 50, stesso decreto.

27) Demolizione e ricostruzione (interventi di) La nuova versione del T.U. consi­dera interventi di ristrutturazione cd "leggera", assoggettabili a semplice d.i.a., quelli di demolizione seguiti (senza sostanziale soluzione di continuità) da ricostruzione con identità di volumetria e sagoma.

La circolare Lunardi, del 7 agosto 2003, ritiene, quanto ai materiali, che Restano comunque salve e vanno dunque rispettate le eventuali prescrizioni di piano regolatore o dei rego­lamenti edilizi vigenti di portata generale. Quanto all'area di sedime, se detta circolare sostiene che non è comunque possibile la ricostruzione dell'edificio in altro sito, ovvero il suo posizionamento all'interno dello stesso lotto in ma­niera del tutto discrezionale, CP, sez. III, n. 19034/2004, afferma però che la necessità della costruzione dell'edificio demolito nell'area di sedime originaria è un requisito insito nella nozione di ristrutturazione edilizia. La stessa circola­re ritiene altresì del tutto legittimo che con tali interventi si possa incremen­tare la superficie utile, nei limiti consentiti o non preclusi per la ristrutturazione edilizia, dovendosi ritenere insita nella natura di tale intervento la possibilità di aumento della superficie utile con il conseguente incremento del carico urbani­stico. Si rammenti, peraltro, che l'art. 32,, lett. a), T.U., enunciando le condizio­ni per la determinazione delle variazioni essenziali fa riferimento espresso alla variazione degli standards urbanistici e che l'art. 10, c. 1, lett. c), T.U., stabilisce che sono subordinati a permesso di costruire ... gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal pre­cedente e che comportino ... modifiche ... delle superfici.

E’ noto che la CP, sez. III, n. 12369/2003 (resa avendo già vigente la "nuova" formulazione della nozione di "demolizione e ricostruzione") afferma che ... per qualificare come ristrutturazione un intervento edilizio, non appare sufficiente la circostanza che la ricostruzione avvenga con le stesse volumetria e sagoma, essendo necessario anche che l'intervento non dovrà presentare modifiche di entità e consistenza tali da trasformare il preesistente edificio in uno oggettivamente diverso.

28) Depositi di merci o di materiali Sono soggetti a "permesso" se comportano l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione perma­nente del suolo inedificato, altrimenti è sufficiente la d.i.a., salvo che non si tratti di depositi temporanei. (*)

29) Destinazione d'uso (modificazione della) La modificazione d'uso è giuridicamente rilevante soltanto se determina un "salto di categoria" dell'immobile da una all'altra di quelle individuate dalla giurispruden­za: a) residenziale; b) produttivo; c) commerciale, direzionale, turistico. Per cono­scere la destinazione d'uso consentita per l'immobile, bisogna avere riguardo non all'uso che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma a quello impresso dal titolo di assentimento § [c17] . In carenza di certificato di destinazione urbanistica o comunque delle informazioni reperibili presso lo sportello unico, si potranno verificare i regolamenti edilizi o, in mancanza, i dati catastali. Quanto al titolo, l'art. 10, c. 2, T.U., dispone che: Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili, di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a denuncia di nuova attività.

È possibile allora distinguere diverse ipotesi:

a) Legge regionale emanata: È il caso più semplice, perché sarà la legge a fornire le norme per valutare l'intervento.

b) Legge regionale non emanata

La modificazione della destinazione d'uso può avvenire:

b1) eseguendo, materialmente, opere (modificazione strutturale). Il titolo sarà quello previsto per la tipologia di intervento realizzato in concreto ­- d.i.a., in caso di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione "leggera"; -"permesso" in caso di ristrutturazione "pesante" (rammentando che, per definizione, non può aversi legittima modifica di destinazione d'uso con interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria);

b2) senza eseguire, materialmente, alcun intervento edilizio (modificazione funzionale). In giurisprudenza si è affermato che tali opere sono realizzabili senza "permesso", ma pagando gli oneri ad esso connessi.

Considerato che il mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards urbanistici, costituisce variazione essenziale ai sensi dell'art. 32, T.U., il consiglio è quello di richiedere istruzioni alla Procura di riferimento, per regolarsi nel caso di mutamento senza opere che però, comporti un aggravio del carico urbanistico. (*)

Modificazione senza opere (cd funzionale)

La giurisprudenza amministrativa ritiene, in linea di massima, che, in mancanza di legge regionale, il mutamento di destinazione d'uso senza opere non richiede "permesso", ma non possono comunque ritenersi liberalizzati tutti i cambiamenti, anche se senza opere, se essi si pongano in contrasto con i vigenti assetti urbanistici di zona § [c18] . La stessa giurisprudenza ritiene che l'attività svolta di fatto in un immobile non ha nulla a che vedere con la normativa edilizia, per la quale rileva soltanto la destinazione d'uso impressa all'immobile dalle pro­prie caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione, o indicate in sede di concessione edilizia § [c19] .

MODIFICAZIONE DELLA DESTINAZIONE D'USO IN ASSENZA DI LEGGE REGIONALE

Mutamento senza opere, senza aumento del carico urbanistico

 

nessuno, salvo prescrizioni locali

nessuna, salvo prescrizioni locali

Mutamento senza opere, senza aumento del carico urbanistico

 

nessuno, salvo prescrizioni locali e salvo conguaglio oneri

nessuna, salvo prescrizioni locali

Mutamento con opere, con aumento del carico urbanistico

Restauro e risanamento conservativo

d.i.a.: immobili non vincolati

Amm. tive: art. 37 T.U.

d.i.a. oltre nulla osta: immobili vincolati

Ristrutturazione leggera

d.i.a.

Penali: art. 44, lett. b), T.U.

Ristrutturazione pesante

 permesso

 

30) Distributori di carburanti L'art. 1, c. 2, d.lgs. n. 32/98, stabilisce che l'attività di installazione ed eserci­zio di impianti di distribuzione dei carburanti, è soggetta all'autorizzazione del comune in cui essa è esercitata, ... subordinata ... alla verifica della conformità alle disposizioni del piano regolatore, ... alle prescrizioni ... concernenti la sicu­rezza sanitaria, ambientale e stradale, alle disposizioni per la tutela dei beni sto­rici e artistici, stabilendo altresì che insieme all'autorizzazione il comune rilascia il "permesso", ma è indubbio che un assenso del permesso per la realizzazione dell'impianto di distribuzione dei carburanti senza la relativa autorizzazione sarebbe illegittimo; sia in base a canoni di logica procedimentale sia in base al diritto positivo (art. 1, e. 2, cit.). Questa autorizzazione può essere espressa oppure, ai sensi del c. 3, secondo periodo, del citato art. l, tacita (TAR Lazio, RM, sez. II-ter, n. 68/2005).

Sono salve le disposizioni specifiche del c.d.s. e del suo Regolamento di ese­cuzione ed attuazione. (*)

31) Finestre -portefinestre • Apertura: dovrebbe ritenersi intervento di ristrutturazione "pesante", poi­ché comporta una modifica del prospetto (salvo il caso in cui si dimostri che si tratta di riapertura e possa rientrare, nel caso concreto, nella nozione di restauro e risanamento conservativo: d.i.a.), soggetto a "permesso” § [c20] . La nuova nozione di "fedele ricostruzione", però, potrebbe far ritenere che interventi che incidano soltanto sul "prospetto" possano essere eseguiti con d.i.a.: anche in questo caso, il consiglio è di richiedere istruzioni alla Procura di riferimento.

• Ampliamento: valgono le stesse considerazioni svolte appena sopra.

• Ampliamento (non previsto) in corso d'opera: se, in concreto, non com­porta un'alterazione sostanziale del prospetto, ma soltanto una modifica di scarsa incidenza nella complessiva configurazione dell'edificio, è possibile procedere con d.i.a. § [c21] , trattandosi di variante a"permesso" già rilasciato (art. 22, T.U.). In caso contrario, sarà necessario "permesso" in variante o nuovo "permesso", se venga stravolto il progetto originario.(*)

32) Gazebo Si tratta, tipicamente, di chioschi costituenti arredo da giardino: si veda sopra Arredo. Quando però siano destinati alla attività di ristorazione, necessita di "permesso" (CS, sez. V, n. 7822/2003), e lo stesso dovrebbe dirsi per ogni altro tipo di attività commerciale/artigianale e similari, anche se ad utilizzazione stagionale.

33) Geognostico (opere a carattere) Le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carat­tere geognostico sono libere (art. 6, T.U.).

Se, però, si inseriscano tra quelle propedeutiche alla realizzazione di una nuova costruzione, sono da ricomprendere nel titolo necessario per questa. (*)

34) Impianti, anche per pubblici servizi (realizzazione di) Se comportano la trasformazione in via permanente di suolo inedificato è richiesto il "permesso" (artt. 3, e 10, T.U.).

35) Impianti tecnologici e volumi tecnici Impianti tecnici/tecnologici, sono quelli idrici, termici, elevatori, televisivi, di parafulmine, di ventilazione ecc.. Volumi tecnici, sono quelli strettamente ne­cessari a contenere ed a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche (circ. Min. ll.pp. n. 2474/1973): questa definizione è valida però soltanto nei casi in cui i volumi tecnici non siano diversamente definiti o disciplinati dalle norme urbanistico-edilizie vigenti nel Comune, tenuto conto che in ogni caso la loro sistemazione non deve costituire pregiudizio per la validità estetica dell'insieme architettonico.

Sono Volumi tecnici Non sono Volumi tecnici
La cabina dell'extracorsa dell'ascensore (CS, sez. V, n. 483/97) Gli stenditoi chiusi (CS, sez. IV, n. 443/98; TAR Campania, NA, sez. IV, n. 1003/2005)
I locali per centrale termica o idrica (idem) Le soffitte (idem)
Locali per impianto di parafulmine (idem) I locali di sgombero (idem)
I locali per impianto di ventilazione (idem) Locale scantinato (nella specie, di vaste dimen­sioni ed adattabile ad abitazione) (CS, sez.V, n. 367/83)
I locali per impianto televisivo I ripostigli
I locali per l'accesso al tetto dalle scale I locali lavanderia
I locali strettamente necessari a contenere i serbatoi idrici circ. Min. ll.pp, n. 2474/1973) I garage (CS, sez.V, n. 23/87)
II vano scala al di sopra delle linee di gronda (idem) Le verande (CS, sez. V, n. 329/91)
I locali per contenere i vasi d'espansione dell'impianto di termosifone (idem) I porticati
Locale caldaia destinato a centrale di produzione di energia elettrica. (TAR Toscana, sez. III, n. 43/99) Le mansarde.
II vano scala diretto a collegare l'appartamento con la terrazza praticabile (CS, n. 578/84)
Stazioni radio base per telefonia mobile.
 

Gli interventi relativi a tali locali, sempre che, naturalmente, i medesimi siano in concreto destinati esclusivamente all'uso loro proprio, e la loro superficie sia adeguata all'entità ed alle esigenze del fabbricato possono essere liberi o soggetti a d.i.a. (art. 3, e. 1, lett. a), b), c), T.U.), secondo lo schema che segue:

Impianti Tecnologici e Volumi tecnici
Tipologia di Intervento Titolo
Integrazione e manutenzione degli impianti tecnologici esistenti Nessuno (salvo strumenti urbanistici)
Realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici d.i.a.
Realizzazione di volumi tecnici indispensabili a seguito di revisione o installazione di impianti tecnologici necessari o comunque richiesti dal­le esigenze dell'uso d.i.a.
Inserimento di impianti richiesti dalle esigenze dell'uso d.i.a.
Per gli immobili vincolati, si veda l'AVVERTENZA all'inizio di questa Appendice
 

36) Inferriate (ed altri sistemi di protezione esterna delle aperture degli edifici) Si tratta di interventi che, pur di fatto modificando l'aspetto della facciata, dovrebbero essere realizzabili con d.i.a. (manutenzione straordinaria, o, al più, restauro e risanamento conservativo), a meno che le dimensioni e/o tipologia sia­no in concreto tali da "stravolgere" il prospetto, dovendosi ritenere necessario, in tal caso, il "permesso".

Nel caso in cui le inferriate hanno scopi diversi dalla protezio­ne, le considerazioni possono mutare: è stata richiesta concessione (ora, "permesso") per la chiusura con inferriate di tre lati di un portico già chiuso sul quarto, perché, nello specifico, è stato ricavato un vano idoneo all'uso abitativo § [c22] . (*)

37) Infrastrutture, anche per pubblici servizi (realizzazione di) Se comportano la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, la loro realizzazione richiede "permesso" (artt. 3,   e 10, T.U.).

38) Insegne pubblicitarie Quando le insegne abbiano dimensioni non trascurabili e siano stabilmente ancorate (anche se non infisse) al suolo, non può affatto escludersi la loro rilevanza ai fini urbanistici e la necessità di "permesso", quando per le loro dimensioni comportano un rilevante mutamento territoriale § [c23] .

Per quanto attiene alla tutela dei beni culturali e dei beni paesaggistici, il d.lgs. n. 42/2004 vieta:

- all'art. 49, di collocare o affiggere cartelli o altri mezzi di pubblicità:

a) sugli edifici e nelle aree tutelati come beni culturali, senza autorizzazione del soprintendente;

b) lungo le strade site nell'ambito o in prossimità dei beni sopra indicati, senza autorizzazione rilasciata ai sensi della normativa in materia di circolazio­ne stradale e di pubblicità sulle strade e sui veicoli, previo parere favorevole della soprintendenza ....

- all'art. 159, di collocare cartelli e altri mezzi pubblicitari:

a) nell'ambito e in prossimità dei beni paesaggistici, senza autorizzazione dell'amministrazione competente individuata dalla regione;

b) lungo le strade site nell'ambito e in prossimità dei beni sopra indicati, sen­za autorizzazione rilasciata ai sensi dell'art. 23, c. 4, c.d.s., previo parere favore­vole della amministrazione competente individuata dalla regione    

Il Min. finanze, ris. n. 42/E del 16 marzo 1999, ha affermato che i cartelli apposti su macchine di cantiere, ed in particolare sulle gru mobili, debbono essere considerati come mezzi pubblicitari e scontano l'imposta comunale sulla pubbli­cità ai sensi del d.lgs. n. 507/93. L'art. 49, c. 3, d.lgs. n. 42/2004, consente l'uti­lizzo a fini pubblicitari delle coperture dei ponteggi predisposti per l'esecuzione degli interventi di conservazione, per un periodo non superiore alla durata dei lavori, previo nulla-osta del soprintendente.

39) Manutenzione ordinaria Sono tali gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rin­novamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (art. 3, T.U.). Si tratta di interventi che non provocano alterazioni significative sull'assetto urbanistico-edilizio e sono dunque li­beri (art. 6, T.U.). (*)

Casistica esemplificativa e non esaustiva

Sostituzione/riparazione, parziale o integrale, di pavimenti interni, con relative opere di finitura e conservazione

Riparazione di impianti per servizi accessori (idraulico, smaltimento acque)

Rifacimento rivestimento servizio igienico

Riparazione e limitate integrazioni di servizi igienico/sanitari; sostituzione di elementi di impianti tecnologici e loro mantenimento in efficienza

Rifacimento pavimentazioni esterne senza modifiche ai materiali

Riparazione o sostituzione dei manti di copertura, senza modifiche ai materiali

Sostituzione tegole ed altre parti accessorie per smaltimento delle acque, deteriorate

Rinnovo impermeabilizzazioni

Riparazione balconi e terrazze con relative pavimentazioni

Riparazione recinzioni          

Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso

Rifacimento intonaci tinteggiatura interni

Pulitura esterna, ripresa parziale di intonaci, senza alterazione dei materiali o delle tinte esistenti

Riparazione di grondaie e canne fumarie

40) Manutenzione straordinaria Si tratta delle opere e/o delle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita immobiliari e non comportano modifiche delle destinazioni di uso (art. 3, T.U.), che realizzano un'attività di conservazione del costruito che non incide sull'uso preesistente del territorio e non ne determina alcuna modifica § [c24] , ma ha pur sempre un impatto, benché minimo, sull'assetto del territorio, e dunque è soggetta a d.i.a. (art. 22, TU) (*)

Casistica esemplificativa e non esaustiva

Realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e di pertinenza (senza aumento dei volumi e delle superfici utili)

Realizzazione di volumi tecnici

Realizzazione ed integrazione di servizi igienico/sanitari (senza aumento dei volumi e delle superfi­ci utili)

Realizzazione di chiusure o aperture interne (senza modificare lo schema distributivo delle unità immobiliari o dell'edificio); sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia del­l’unità immobiliare

Rifacimento dei manti di copertura, con materiali diversi dai precedenti Rifacimento di vespai

Rifacimento di scale e rampe Consolidamento delle fondazioni

Realizzazione ex novo o rifacimento totale, di recinzioni, muri di cinta e cancellate

Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica della tipologia di infisso o del materiale impiegato

Rifacimento totale di intonaci esterni, con modificazione dei materiali e delle tinte esistenti

Rifacimento totale di pavimentazioni esterne, con modificazione dei materiali esistenti

Sostituzione di vecchio solaio in strutture lignee di fatiscente edifico rustico, con altro solaio in cemento armato, senza alterazione di volumi né superficie dell'unità immobiliare

41) Nuova costruzione (interventi di) Sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rien­tranti nelle categorie di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione (art. 3, T.U.). Sono da considerarsi tali:

e. 1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'amplia­mento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da sog­getti diversi dal Comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio- ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbani­stici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportano la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale:

e. 7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori ai quali ai consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato, e sono soggetti  "permesso".

L'elencazione deve ritenersi non tassativa: per le fattispecie non espressa­mente previste, il criterio per verificare la sussistenza di una nuova costruzione sarà quello della alterazione rilevante e duratura dello stato del territorio § [c25]   (*)

42) Opere interne Il T.U. non ne tratta, di modo che sarà necessario verificare in quale, tra le categorie di interventi dell'art. 3 (manuten­zione ordinaria o straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristruttura­zione "leggera" o nuova costruzione) o dell'art. 10 (ristrutturazione "pesante") T.U., rientri l'intervento realizzato, applicando la relativa disciplina. Appare comunque ancora attuale la circ. Min. LLpp. n. 1918/1977, con riferimento alle opere interne al perimetro degli stabilimenti industriali. (*)

43) Opere precarie Sono tali le opere destinate sin dalla loro realizzazione, oggettivamente ed indipendentemente da ogni altra considerazione, a soddisfare esigenze contingen­ti, specifiche, cronologicamente delimitate e ad essere rimosse dopo il momenta­neo uso § [c26] . Si tratta, dunque, di nozione connessa non al dato strutturale ma soltanto a quello temporale § [c27]  , anche se, per soddisfare gli scopi specifici e cronologicamente delimitati cui è oggetti­vamente destinata, l'opera può rimanere in loco anche alcuni anni § [c28]  (ad es. baraccamenti dei cantieri per le grandi opere edili).

Tali interventi non sono espressamente previsti dal T.U., ma, nonostante non siano ricompresi nella elencazione dell'art. 6, deve ritenersi siano liberi, perché non sussiste modificazione significativa dell'assetto urbanistico-edilizio del terri­torio quando le opere siano temporanee.

Per la loro qualificazione come tali:

non rileva: il materiale con cui il manufatto è realizzato § [c29] ; il fatto che l'opera sia facilmente rimovibile § [c30] ; la soggettiva destinazione dell'opera; il fatto che essa sia smontabile § [c31] ; se abbia o non ruote, retrattili o apparenti § [c32] ; la tecnica di ancoraggio al suolo § [c33]  o anche il mancato ancoraggio al suolo § [c34] ; il fatto che l'opera sia utilizzata saltuariamente § [c35]  o stagional­mente § [c36]  (per fattispecie relativa a locali: ad uso risto­rante § [c37] , a ricovero estivo di attrezzi § [c38] ;

rileva soltanto: se l'opera ha attitudine, in sé e per sé, ad essere utilizzata per esigenze temporanee e contingenti, e sia destinata, oggettivamente, fin dalla sua realizzazione, ad essere rimossa appena cessate tali esigenze, indipendentemente dalla destinazione data soggettivamente dal costruttore (CP, sez. III, n.44902/2004).

Casistica esemplificativa e non esaustiva

Opere connesse a cantieri edili: baraccamenti di cantiere (sia quelli destinati ad ospitare gli operai e gli attrezzi - CP, sez. III, 27 settembre 1991, sia quelli adibiti a ricevere gli acquirenti degli appar­tamenti in costruzione - CS, sez. V, n. L31/98)

Opere connesse a manifestazioni temporanee (concerti, fiere, sagre ...). (*)

44) Palloni pressostatici Il titolo richiesto è il "permesso", a meno che si tratti di pertinenze, o opere precarie (il che non avviene quando la struttura per­mane stabilmente sul territorio, pur se utilizzata soltanto stagionalmente). (*)

45) Pannelli solari L'art. 123, c. 1, T.U. (già art. 26, 1. n. 10/1991) dispone che: l'installazione dr impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idrico-sanita­rio già in opera.

A queste condizioni, l'installazione è libera (manutenzione ordi­naria). Se la installazione avviene in edifici ed impianti industriali, per lo stesso art. 123, il titolo è la d.i.a. (manutenzione straordinaria), a meno che abbiano dimensioni tali da modificare lo stato dei luoghi. (*)

46) Parcheggi: rinvio Si veda sopra, Autorimesse/Parcheggi/garage

47) Passi carrabili L'apertura di un passo carrabile, realizzata mediante rimozione dei cordoli di marciapiede e sistemazione del varco, va fatta con "permesso" (CP, sez. III, n. 10334/2000), non necessario, invece, per la realizzazione di un massetto in calcestruzzo per superare il dislivello tra sede stradale e marciapiede e consentire l'accesso alla proprietà.

Rimangono ferme, naturalmente, le norme del c.d.s. (art. 22) e del suo regolamento (art. 46). (*)

48) Pergolati Il titolo richiesto è il "permesso", a meno che si tratti di pertinenze soggette a d.i.a. o opere precarie (il che non avviene quando la struttura permane stabilmente sul territorio, pur se utilizzata soltanto stagionalmente), che sono libere. La recente giurisprudenza ha negato carattere pertinenziale ad un pergolato costituito da una tettoia realizzata con tubi zincati e rete frangivento costruita a ridosso dell'abitazione § [c39]  richiedendo dun­que il permesso. (*)

49) Pertinenze

Le pertinenze, che, pure, fisicamente costituiscono nuove costruzioni, sono soggette a d.i.a.. La nozione di pertinenza che qui interessa, però, è molto meno ampia di quella civilistica § [c40]  e, ribadito che nemmeno l'art. 3, T.U., offre una definizione di tali interventi, ecco di seguito i requisiti (che devono sussistere tutti contemporaneamente e de­vono avere carattere oggettivo) che, per giurisprudenza, un'opera deve presentare per potere essere qualificata "pertinenza":

- deve preesistere una costruzione (e non semplicemente un terreno) princi­pale, legittimamente edificata ;

- la costruzione principale deve essere già completa in sé: la pertinenza deve essere non indispensabile, ma soltanto utile (altrimenti l'opera, come parte essen­ziale dell'edificio principale, ne seguirebbe ovviamente la disciplina);

- l'opera deve essere autonoma e dotata di propria individualità ;

- deve esaurire la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edi­ficio principale (idem): deve essere, oggettivamente, logicamente ed economica­mente, non utilizzabile se non per il servizio della costruzione principale;

- le dimensioni devono essere molto contenute (sia in assoluto sia in relazio­ne a quelle dell'edificio principale § [c41] , proporzionate ri­spetto a quelle della costruzione principale (non tali da alterare in modo significa­tivo l'assetto del territorio);

- la ubicazione deve essere tale da rendere evidente la funzione di servizio esclusivo;

- non deve avere un autonomo valore di mercato § [c42] ;

- non deve determinare carico urbanistico .

Se poi, avendo queste caratteristiche, tali interventi rientrino tra quelli dell'art. 3, T.U., le norme tecniche degli strumenti urbanistici diranno se dovranno essere assoggettati a "permesso": in mancanza di espressa disposizione delle stesse, ritengo applicabili, in sé, i criteri visti sopra.

Quanto alla disposizione della lett. e.6), art. 3, T.U., per cui sono da considerasi interventi di nuova costruzione gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume supe­riore al 20% del volume dell'edificio principale, andrà rammentato che la valutazione quantitativa (20%) potrà essere fatta soltanto su manufatti che possano essere già considerati pertinenze alla stregua dei rigorosi criteri sopra elencati.

Quanto al regime sanzionatorio conseguente alla qualificazione di tali interven­ti come di nuova costruzione da parte delle norme tecniche degli strumenti ur­banistici, si consiglia di chiedere istruzioni alla Procura di riferimento. (*)

50) Piscine È necessario il "permesso" se, per la realizzazione, siano necessari lavori di scavo, rivestimento ed installazione di impianti tecnologici (esclusa la possibilità, (già) espressamente prevista dall' art. 4, c. 7, lett. d), d.l. n. 398/93, di utilizzare d.i.a., poiché, in questo caso, la volumetria esiste, anche se non fuori terra § [c43] , e non può godere della agevolazione prevista dall' art. 4, c. 7, d.l. n. 398/93 per le aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria § [c44] , perché il “permesso” è necessario anche per i manufatti in tutto o in parte interrato che trasformino in modo durevole il territorio § [c45] . Si è però anche ritenuto che abbia natura obiettiva di pertinenza § [c46] , costituendo un manufatto adeguato all'uso effettivo e quotidiano del proprietario, la piscina (però) prefabbricata, di dimensioni normali, annessa ad un fabbricato ad uso residenziale sito in zona agricola (al contrario, invece, si è ritenuta necessaria la concessione per un piscina, sempre in zona agricola, ma al servizio di un albergo: CR sez. III, n. 12104/99). (*)

51) Porticati Il titolo richiesto è il "permesso", a meno che si tratti di pertinenze (ipotesi piuttosto improbabile, dato che un porticato assai difficilmente potrebbe presentare caratteri di autonomia ed individualità funzionale o opere precarie il che non avviene quando la struttura permane stabilmente sul territorio, pur se utilizzata soltanto stagionalmente). (*)

52) Prefabbricati Per posizionarli è necessario il “permesso” (artt. 3, e 10, T.U.) (a meno che si tratti di pertinenze o opere precarie il che non avviene quando la struttura permane stabilmente sul territorio, pur se utilizzata soltanto stagionalmente).

Tra i casi, rarissimi, di prefabbricati "precari", i baraccamenti di cantiere (sia quelli destinati ad ospitare gli operai § [c47] , sia quelli adibiti a ricevere gli acquirenti degli appartamenti in co­struzione § [c48] ).

È stata ritenuta soggetta a “permesso” la esposizione dei prefabbricati ad uso commerciale § [c49] 

In ogni caso, elemento decisivo per ritenere necessario il “permesso” è la presenza nel prefabbricato, di allaccia­menti alle reti (acqua, gas, corrente elettrica, telefono, televisione) § [c50] , ma anche di mobili, elettrodomestici, derrate alimentari ect. (*)

53) Radio ricetrasmittenti (impianti) e ripetitori per i servizi di stazioni radio base per telefonia mobile L'art. 3, c. l, lett. e.4), T.D., qualifica espressamente come intervento di nuo­va costruzione la installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione, che è dunque soggetta a "permesso", essendo improponibile la loro qualificazione come impianti tecnologici al servizio degli edifici su cui vengono installati, perché la loro funzione trascende l'utilità di tale immobile e si riferisce invece a una ben vasta utenza sparsa nel territorio § [c51] .

Il nuovo codice delle comunicazioni elettroniche (d.lgs. n. 259/2003), con riferimento alle infrastrutture di comunicazione elettronica, ripropone sostan­zialmente la disciplina recata, per le infrastrutture di telecomunicazioni strate­giche (ai sensi dell'art. 1, c. 1,1. n. 443/2004- n.d.r.) per la modernizzazione e lo sviluppo del Paese, dal [d.lgs. n. 198/2002 (cd decreto Gasparri)] dichiarato incostituzionale con sent. n. 303/2003. La disciplina prevede le infrastrutture per impianti radioelettrici e la modifica delle caratteristiche di emissione di questi ultimi ed, in specie, l'installazione di torri, di tralicci, di impianti radio­trasmittenti, di ripetitori di servizi di telecomunicazione, di stazioni radio base per reti di telecomunicazioni mobili GSM/UMTS, ... per reti di diffusione, di­stribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre, per reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, non­ché per reti radio a larga banda nelle bande di frequenza al­l'uopo assegnate (art. 87, e. 1), sono realizzabili, ordinariamente, con l'autoriz­zazione dell'Ente locale competente (art. 87, e. 2), ma nel caso di installazione di impianti, con tecnologia UMTS o altre, con potenza in singola antenna ugua­le o inferiore ai 20 Watt, fermo restando il rispetto dei limiti di esposizione, dei valori di attenzione e degli obiettivi di qualità di cui all'art. 14, 1. n. 36/2001,è sufficiente la d.i.a. (art. 87, e. 3) (con silenzio-assenso dopo 90 gg. dalla pre­sentazione del progetto e della relativa domanda, fatta eccezione per il caso in cui il motivato dissenso, a fronte di una decisione positiva assunta dalla confe­renza di servizi, sia espresso da un'amministrazione preposta alla tutela am­bientale, alla tutela della salute o alla tutela del patrimonio storico-artistico: in questo caso decide il Consiglio dei Ministri) (art. 87, e. 8 e 9). Restano ferme. però, le disposizioni a tutela dei beni ambientali e culturali di cui al d.lgs. n. 42/2004, nonché le disposizioni a tutela delle servitù militari di cui alla 1. n. 898/1976 (art. 86, c. 4). Le opere devono essere realizzate, a pena di decadenza, nel termine perentorio di dodici mesi dalla ricezione del provvedimento autorizzatorio espresso, ovvero dalla formazione del silenzio-assenso (art. 87, e 10) e la realizzazione di opere civili o, comun­que, l'effettuazione di scavi presupposti dalla installazione di dette infrastruttu­re deve essere consentita dall'Ente locale competente (art. 88, e. 1), con silenzio-assenso dopo 90 gg. dalla presentazione della domanda (art. 88, e. 7).

L'art. 4, d.l. n. 315/2003, conv. con l. n. 5/2004, ha "salvato" i procedimenti di rilascio di autorizzazione iniziati sotto il decreto Gasparri ed in corso alla data di pubblicazione della sentenza di incostituzionalità n. 303/2003, considerandoli disciplinati dal nuovo codice (d.lgs. n. 259/2003).

Le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione di cui agli artt. 87 e 88, sono assimilate ad ogni effetto alle opere di urbanizzazione primaria (che TAR Piemonte, sez. I, n. 76/2004, ritiene comporti la compatibilità della domanda per tali opere anche con previsioni urbanistiche difformi) ... e ad esse si applica lo normativa vigente in materia (art. 86, e. 3). Come noto, le opere di urbanizzazione primaria sono soggette a ”permesso” (artt. 3, e 10, T.U.), ma, come visto appena qui sopra, il nuovo codice richiede l'autorizzazione, o, addirittura, la semplice d.i.a.. La giurisprudenza penale non si è ancora pronun­ciata sulla nuova disciplina, ma quella amministrativa pare orientata a ritenere speciali, e prevalenti sul T.U. § [c52] , le norme del nuovo codice (d.lgs. n. 259/2003), che assorbirebbero ogni altro proce­dimento di natura edilizia, sostituendo, con i propri provvedimenti abilitativi, quelli previsti dal T.U. § [c53] 

In effetti, però, diversi elementi testuali e sistematici paiono rendere non cosi pacifica la sottrazione di tali opere ai “permesso” e, in attesa di un definitivo assestamento della giurisprudenza, il consiglio è quello di confrontarsi con la Procura di riferimento. (*)

54) Recinzioni Si tratta di opere soggette, per esclusione, a d.i.a. (art. 22, T.U.). Se però tali opere trascendono dalla loro naturale funzione di delimitazione/tutela della proprietà, dovrebbe ritenersi necessario il “permesso” § [c54]  rammentando che la recinzione di un terreno non comporta trasfor­mazione del territorio solo quando sia realizzata con opere, anche murarie, di modesta entità e tali comunque da non causare impedimenti alla visibilità e da non alterare l'aspetto dei luoghi § [c55]  (*)

55) Restauro e risanamento conservativo (interventi di)

Sono gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assi­curarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consenta­no destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il conso­lidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inseri­mento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei (superfetazioni) all'organismo edilizio (art. 3, T.U.).

Pur trattandosi di interventi potenzialmente anche piuttosto consistenti, la loro realizzazione, in considerazione della finalità da essi perseguita, è soggetta a d.i.a..

Per gli immobili vincolati, si veda l'AVVERTENZA all'inizio di questa Ap­pendice, e si rammenti che per questi, così come per quelli in Zona A, è prevista, anche se si tratta di lavori soggetti a d.i.a., la sanzione amministrativa del ripristi­no (art. 37, T.U.). Per i beni culturali ed ambientali, resta ferma la definizione di restauro prevista dall'art. 34, d.lgs. n. 490/99

56) Ricerca nel sottosuolo (opere di) Le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carat­tere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato sono libere (art. 6, T.U.). Se, però, si inseriscano tra quelle propedeutiche alla realizzazione di una nuova costruzione, sono da ricomprendere nel titolo necessario per questa. (*)

57) Ristrutturazione edilizia (interventi di) Sono gli interventi più consistenti realizzabili sugli immobili esistenti con ri­ferimento ad un singolo organismo edilizio. È possibile distinguerne due specie:

a) la ristrutturazione "leggera" (art. 3, T.U.), che comprende gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemati­co di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono, ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente (cd fedele ricostruzione),  fatte salve le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, soggetta a d.i.a.;

b) la ristrutturazione "pesante" (art. 10, T.U.), che comprende gli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagomo dei prospetti o delle superfici,ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso e, ancora, quelli di demolizione con ricostruzione che dia luogo a modifiche di volumetria o sagoma, soggetta a permesso. (*)

58) Ristrutturazione urbanistica (interventi di) Sono gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (art. 3, T.U.) e sono soggetti a permesso di ristrutturazione urbanistica (titolo diverso da quello per nuova costruzione o per ristrutturazione "pesante"). (*)

59) Roulottes Sono soggette a “permesso” (artt. 3, e 10, T.U.) se vengono utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro,  depositi, magazzini e simili, e non siano dirette a soddisfare esigenze meramente temporanee (intervento libero). (*)

60) Sbancamenti splateamenti Se sono indispensabili per l'edificazione di un immobile sullo stesso luogo, è una attività che inscindibilmente è connessa con quella e può svolgersi soltanto previo rilascio di “permesso”. Se, a prescindere dalla finali­tà edilizia, sono di entità notevole sul territorio, richiedono il “permesso” § [c56]  mentre se sono finalizzati alla successiva aratura o a qualun­que altro scopo meramente agricolo, il permesso non è necessario. (*)

61) Serre Se si tratta di opere a protezione precaria delle colture, con strutture mobili e senza stabile ancoraggio al suolo, la loro installazione dovrebbe essere libera, così come nel caso, da valutare sempre in concreto, in cui, per le ridottissime dimensioni, l'impatto urbanistico sia irrilevante. Se si tratta, invece, di opere a carattere permanente § [c57]  determinando un ambiente chiuso, atto a creare una sufficiente protezione termocoibente, artificialmente creato, di ragguardevoli dimensioni, con stabile ancoraggio al suolo, senza che rilevi la pos­sibilità che tale impianto possa essere asportato o spostato § [c58] , è necessario il “permesso” § [c59] , anche se siano asportabili o abbiano destinazione agricola § [c60] . (*)

62) Silos Necessitano di “permesso” § [c61]  a meno che non siano opere precarie, come nel caso dei silos utilizzabili in cantiere per la preparazione dell'intonaco, ovvero siano configurabili come pertinenze. (*)

63) Solai Sono le strutture portanti orizzontali degli edifici. La costruzione di un solaio che, per le sue dimensioni e le sue caratteristiche costruttive, implichi la realizzazione di un piano ulteriore rispetto alle preesistenze, determina la loro definitiva modificazio­ne relativamente alla superficie utile ed ai volumi utilizzabili nell'ambito della destinazione propria dell'edificio e, pertanto, necessita di "permesso" § [c62] . (*)

64) Soppalchi In giurisprudenza, se si è ritenuto che tale manufatto rientri nella nozione di "opere interne", sottratto a "permesso" § [c63] , si è però anche opinato, più condivisibilmente, che se esso sia realizzato per uso abitativo, o comunque sia tale da determinate un incremento del carico urbanisti­co, sia necessario il "permesso" § [c64] . Si è anche ritenuto che lo sfruttamento di preesistenti soppalchi per ricavarne nuovi vani da affittare a terzi determina aumento del carico urbanistico e non può considerarsi opera interna, ma è soggetto a "permesso" § [c65] . (*)

65) Sportivi (impianti) La realizzazione di un impianto sportivo (nel­la specie, un campo da basket) senza creazione di volumetria accessoria, quale locali per spogliatoi, servizi igienici ed altro, è soggetta a semplice d.i.a. ordi­naria, e non a "permesso", ferma restando la realizzazione dell'illecito di cui all'art. 181, d.lgs. n. 42/2004, qualora l'intervento sia stato effettuato, senza la prescritta autorizzazione, in area sottoposta a vincolo paesistico § [c66] . 

Rimane ovviamente l'obbligo di "permesso", in caso di creazione di detta volumetria accessoria.

66) Stato (opere ed interventi pubblici eseguiti direttamente dallo) L'art. 7, lett. a) e b), T.U., dispone che non si applicano le disposizioni relati­ve alla necessità di titoli abilitativi, per:

a) opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l'azione integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché l'accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l'assenso del comune interessato, sia pubblicato ai sensi dell'art. 34, c. 4, del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267;

b) opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insi­stenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da realiz­zarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanistiche ed edilizie ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 18 aprile 1994, n. 383, e successive modificazioni.

67) Strade Il titolo richiesto è il "permesso", anche se realizzate in terra battuta § [c67] , e ciò vale anche nel caso di allargamento di una strada esistente § [c68]  ed in generale di un mutamento delle sue caratteristiche dimensionali, strutturali e funzionali § [c69] , mentre è invece libera la realizzazione di una pista di cantiere, trattandosi di opera precaria § [c70] . Rimangono ferme le norme in materia stabilite dal c.d.s. e dal suo regolamento, e, ovviamente, quando si tratti di opere pubbliche dei Comuni o eseguite direttamente dallo Stato, si applicheranno le regole già viste sopra. (*)

68) Tensostrutture Il titolo richiesto è il "permesso" a meno che non si tratti di opere precarie, come potrebbe verificarsi, ad esempio, in occasione dello svolgimento di manifestazioni temporanee, o che si tratti di per­tinenze. (*)

69) Tettoie Se, in concreto, non si tratti di opere precarie o pertinenze, sono da considerare, indipendentemente dal materiale di cui sono costituite e dal sistema di ancoraggio al suolo e da ogni altra caratteristica, vere e proprie nuove costruzioni, soggette a "permesso" (es.: per l'esercizio della ristorazione estiva § [c71] ; per uso legnaia o pollaio o canile § [c72] ; per ricovero autoveicoli § [c73] , per ricovero macchine agricole e foraggio § [c74] ; con alterazione di sagoma/prospetto del fabbricato § [c75] ; in metallo tra due costruzioni § [c76] ). (*)

70) Urbanizzazione (interventi di) Gli interventi di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato (art. 16, T.U.) e i cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dal comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni (art. 16, T.U.)) e secondaria (asili nido e materne, scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartie­re, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti desti­nati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate (art. 16, T.U.) realizzati da soggetti diversi dal Comune, sono soggetti a "permesso".

Se realiz­zati dal Comune, sarà necessaria una preventiva delibera consigliare. (*)

71) Varianti lievi in corso d'opera (per opere soggette a "permesso") Il titolo è la d.i.a.. Si tratta infatti di lavori modesti che modificano in modo non significativo il proget­to originario, sono conformi agli strumenti urbanistici, atti a rispondere alle esi­genze tecniche dell'attività edilizia, che non sempre può aderire pedissequamente nei minimi dettagli esecutivi, al progetto approvato § [c77] .

In particolare: - non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; - non cambiano la destinazione d'uso e la categoria edilizia; - non violano le eventuali prescrizioni contenute nel "permesso". (*)

72) Varianti non lievi Si tratta di lavori (integrativi/aggiuntivi) che modificano in modo significati­vo il progetto originario e richiedono "permesso" in variante o, se sono tali da stravolgere detto progetto, un nuovo "permesso". (*)

73) Vasche per liquami La realizzazione di una vasca diretta a modificare la gestione dei liquami suinicoli, da scarico dei reflui depurati a uso diretto agronomico, è da considerare inter­vento di nuova costruzione soggetta a "permesso"§ [c78] . Lo stesso vale per una vasca di decantazione di liquami, anche se realizzata in un giardino interno, che non può considerarsi opera pertinenziale § [c79] . Anche una vasca di irrigazione, se di notevoli dimensioni, è stata ritenuta sog­getta a "permesso" § [c80] 

74) Verande Si tratta di loggiati, porticati o balconi che possono essere chiusi mediante vetri o strutture intelaiate similari, ed, essendo normalmente destinati a durare nel tempo, ampliando il godimento dell'immobile, sono da ritenersi soggetti a "permesso" § [c81]  anche se legate a pubblico esercizio § [c82] , a meno che essi adempiano esclusivamente la funzione di riparare dagli agenti atmosferici § [c83] . La veranda, infatti, assai difficil­mente può costituire pertinenza o opera precaria, né intervento legato a manutenzione straordinaria o restauro conservativo  - a meno che, con riferimento a quest'ultimo, non si possa dimostrare che la veranda era già presente nella costruzione originaria e successivamente eliminata. § [c84]  (*)

  

[c1]CP. III, n. 1599/95

[c2](TAR Lazio, RM, sez. II-bis, n. 3091/2001)

[c3]CS, sez. V, n. 1213/91

[c4](TAR Lazio, RM, sez. 11-ter, n. 3593/2000)

[c5](CP, sez. III, n. 2294/99)

[c6]CP, sez. III, n. 45986/2001

[c7]CP, sez. III, n. 2294/99

[c8]TAR Veneto, sez. II, n. 46/2002

[c9]TAR Liguria, sez. I, n. 63/2002

[c10]TAR Lazio, RM, sez. II-ter, n. 4246/2001

[c11]TAR Calabria, CZ, sez. II, n. 96/2004

[c12](CP, sez. un., 18 giugno 1993)

[c13](CP, sez. III, n. 10881/97).

[c14]CS, sez. V, n. 986/2003

[c15]CS, sez. V, n. 226/96

[c16](CS, sez. V, n. 7569/2003). 

[c17](CS, sez. V, n. 583/2001).

[c18](CS, sez. V, n. 4102/2003)

[c19](CS, sez. V, n. 2586/2003)

[c20](CP, sez. III, n. 1806/ 87)

[c21](CP, sez. III, n. 10856/95)

[c22](CP, sez. III, n. 6776/2001).

[c23](CP, sez. III, n. 5328/2004; TAR Lazio, RM, sez. 11, n. 1416/2005).

[c24](CP, sez. III, n. 23766/2001)

[c25](CS, sez. V, n. 696/2003).

[c26](CP, sez. III, n. 44902/2004).

[c27](CS, sez. V, n. 696/2003)

[c28](CS, sez. V, n. 2471/2001)

[c29](CP, sez. [Il, n. 11839/ 99)

[c30](CP, sez. III, n. 44902/2004)

[c31](TAR Sicilia, PA, sez. I, n. 552/2001)

[c32](CP, sez. III, n. 12128/2000)

[c33](CS, sez. V, n. 5828/ 2000)

[c34](CP, sez. III, n. 37992/2004)

[c35](CP, sez. III, n. 9143/2000)

[c36](CP, sez. III, n. 1 1 180/2004)

[c37]CP, sez. III, n. 12890/99

[c38]CP, sez. Il], n. 44902/ 2004)

[c39](CP, sez. III, n. 9924/2001)

[c40](art. 817, c.c.) (CP, sez. III, n. 19034/2004),

[c41](CP, sez. III, n. 432/2001)

[c42](CP, sez. III, n. 19034/2004)

[c43](CP, sez. III, n. 2619/2003, e, in termini ancora più assoluti, CS, sez. V, n. 1971/99)

[c44](CP, sez. III, n. 12288/2000)

[c45](CP, sez. III, n. 26197/ 2003).

[c46](CS, sez. V, n. 1041/93)

[c47]- CP, sez. III, n. 10526/91

[c48]CS, sez. V, n. 131/98

[c49]TAR Lazio, LT, n. 799/88.

[c50]o siano riscontrati lavori di predisposizione in tal senso

[c51](TAR Emilia Romagna, PR, sez. II, n. 432/2000)

[c52](TAR Lazio, RM, sez. II-bis, ord. n. 3492/2004)

[c53](CS, sez. VI, n. 100/2005)

[c54](CS, sez. V, n. 5610/2002)

[c55](CP, sez. III, n. 46671/2004)

[c56](CP sez. III, n. 30833/2001)

[c57](CP, sez. III, n. 22/2000)

[c58](CS, sez. V, n. 3249/ 2000),

[c59](CP, sez. III, n. 33158/2000)

[c60](CP, sez. III, n. 33158/2002)

[c61](CS, sez. V, n. 2325/2001)

[c62](CS., sez. V, n. 577/2001)

[c63](TRGA, BZ, n. 317/2000)

[c64](CP, sez. 11I, n. 1757/2001)

[c65](CS, sez. V, n. 1244/2001)

[c66](CP, sez. III, n. 36094/2004)

[c67](CP, sez. III, n. 8507/95 e CP, sez. III, n. 9912/99).

[c68](CP, sez. III, n. 33186/2004)

[c69](CP, sez. III, n. 3056/ 91).

[c70](CS, sez. V, n. 703/98).

c71](TAR Emilia Romagna, BO, sez. II, n. 178/2001)

[c72](CP, sez. III, n. 22331/200 1)

[c73]( TAR Campania, NA, sez. 1V, n. 1003/2005)

[c74](CP, sez. III, n. 7678/83)

[c75](TAR Lazio, RM, sez. II-ter, n. 3591/2001)

[c76](TAR Piemonte, sez. i, n. 1430/2001)

[c77](CS, sez. V, n. 392/96)

[c78](CS. sez. V, n. 177/2004).

[c79](CS, sez. V, n. 1486/94).

[c80](TAR Lazio, RM, sez. 11, n. 905/2004)

[c81](CP, sez. III, n. 3879/2000)

[c82](CS, sez. V, n. 419/2003)

[c83](CP, sez. III, n. 980/86)

[c84](CP, sez. III, n. 3160/2003) - (CP, sez. III, n. 2676/96) - (CP, sez. III, n. 3879/2000)